Reklamacja mieszkania od dewelopera

Nabywając mieszkanie od dewelopera nie ma pewności, że będzie ono wolne od wad fizycznych. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
 
Zasadą jest, że sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. Podstawą odpowiedzialności jest więc więc faktyczna wiedza kupującego o wadzie w dacie zawierania umowy, a nie możliwość uzyskania takiej wiedzy w danych okolicznościach. Dla realizacji uprawnień Kupującego nie ma przy tym znaczenia, czy wada jest ukryta, czy jawna, istotna, czy nieistotna, usuwalna, czy nieusuwalna. Obowiązek zachowania należytej staranności przez kupującego nieruchomość nie wymaga podejmowania szczególnych czynności np. w postaci zbijania tynków, zrywania tapet, czy przesuwania mebli lub badania nieruchomości przez rzeczoznawców w celu ujawnienia wszelkich wad potencjalnie tkwiących w rzeczy (tak orzekł Sąd Okręgowy w Olsztynie w wyroku z dnia 22 grudnia 2014 r. I C 356/14dnia 2014 r.)
 
Jakie uprawnienia przysługują Kupującemu?
 
Kupujący w razie stwierdzenia wady fizycznej lokalu, może:
 
–  złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny
 
albo
 
– odstąpić od umowy (przy czym odstąpić od umowy można tylko w sytuacji, gdy mamy do czynienia z wadą istotną)
 
Jeśli jednak sprzedawca niezwłocznie i bez zbędnych niedogodności dla Kupującego,wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad lub wadę usunie, to niemożliwym stanie się realizacja opisanych wyżej uprawnień przez Kupującego. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
 

Kupujący będący konsumentem może niezależnie od powyższych uprawnień – zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

Kupujący dochodząc swoich roszczeń z tytułu rękojmi nie musi decydować się od razu na radykalne rozwiązanie polegające na odstąpieniu od umowy lub złożeniu oświadczenia o obniżeniu ceny. Może on bowiem żądać:

– wymiany rzeczy na wolną od wad

albo

usunięcia wady

Skutkiem odstąpienia od umowy przez Kupującego jest obowiązek zwrotu wzajemnych świadczeń przez strony umowy, a zatem Sprzedający ma obowiązek zwrotu otrzymanej ceny za sprzedany lokal mieszkalny.

W sytuacji gdy, kupujący konsument zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena ma być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądania w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Terminy reklamacyjne

1. W stosunkach pomiędzy przedsiębiorcami obowiązuje ograniczenie, że kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu. Warto pamiętać, że ograniczenie to nie dotyczy kupujących, którzy są konsumentami.

2. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości (w tym również wady lokalu mieszkalnego) – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

3. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli zaś kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia w przypadku nieruchomości (w tym lokali mieszkalnych) nie może zakończyć się przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa powyżej.

4. W terminach określonych w pkt 3  kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej. Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub usunięcia wady.
 
Z powyższych ustaleń wynika, że konsument kupujący mieszkanie od dewelopera dysponuje dość długim terminem, bo wynoszącym aż 5 lat na dochodzenie swoich roszczeń reklamacyjnych. W praktyce również – biorąc pod uwagę przyjęte przez ustawodawce uregulowania – warto, aby konsument w pierwszej kolejności wezwał Sprzedającego do usunięcia stwierdzonych wad, a dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego w tym celu terminu – rozważył  prawo do odstąpienia od umowy lub prawo do złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny.

 

Dodaj komentarz

  Obserwuj  
Powiadom o