Rynek mieszkaniowy w Polsce doświadcza w ostatnich miesiącach poważnych (bolesnych) zmian, które dotykają praktycznie wszystkich jego uczestników. Z jednej strony mamy bowiem sprzedających na rynku wtórnym, którzy bezskutecznie próbują sprzedać swoje mieszkania. Po tej samej stronie – choć z nieco innej perspektywy – znajdują się deweloperzy, którzy narzekają na brak zainteresowania swoimi mieszkaniami oferowanymi na rynku pierwotnym oraz pośrednicy – biura nieruchomości, którzy również odczuwają brak transakcji, a tym samym mniejsze (a może nawet zerowe) przychody. Rykoszetem oberwali również pośrednicy kredytowi, którzy z dnia na dzień utracili klientów ze względu na zaostrzenie polityki kredytowej przez banki. Na drugim horyzoncie znajdują się osoby, których marzenia o własnym mieszkaniu coraz bardziej się oddalają…
Deweloperzy w lepszej sytuacji?
W nieco korzystniejszej sytuacji znajdują się z pewnością firmy deweloperskie, które od lat działają na rynku i mają wypracowaną pozycję. Jest kilka argumentów, które potwierdzają taką tezę, choć oczywiście mogą one nie odnosić się do wszystkich. Należy zauważyć, że deweloperzy przez przynajmniej kilka lat korzystali z doskonałej koniunktury na rynku mieszkaniowym, która wynikała przede wszystkim z niskich stóp procentowych kredytów i ich szeroką dostępnością, nawet dla osób o niższych dochodach. Innymi słowy zdolność kredytowa pozwalała wielu osobom i rodzinom na spełnienie swoim marzeń o własnym M, inni zaś wykorzystując możliwości kredytowe – dokonywali zakupów w celach inwestycyjnych. Teoretycznie więc, deweloperzy dzięki kumulacji zysków z ostatnich „tłustych” lat powinni być należycie zabezpieczeni pod względem finansowym i przygotowani na gorsze czasy w branży, które ewidentnie nastały. Nadto wielu deweloperów nadal kończy inwestycje mieszkaniowe, gdzie sprzedaż rozpoczęła się nawet przed rozpoczęciem kryzysu mieszkaniowego (proces inwestycyjny jest na ogół rozciągnięty w czasie). Oczywiście cegiełkę do kryzysu mieszkaniowego dołożyła wpierw pandemia Covid, zaś później wojna w Ukrainie.
Pompowanie bańki na rynku mieszkaniowym
Nie można również nie dostrzec, że w ostatnich latach pompowana była bańka na rynku mieszkaniowym. W mediach nie było praktycznie dnia bez publikacji odwołujących się do rozmaitej maści ekspertów sugerujących czy też twierdzących, że jedynym kierunkiem na rynku mieszkaniowym jest systematyczny wzrost cen. W niektórych przypadkach można było wręcz odnieść wrażenie, że są to działania o charakterze sponsorowanym czy lobbingowym, ale kwestii tej oczywiście nie jesteśmy w stanie rozstrzygnąć. Popularne i modne stało się także zjawisko określane mianem „flippingu”, czyli inwestowania w mieszkanie celem przeprowadzenia w nim określonych prac remontowych i sprzedanie w droższej cenie. Taka sytuacja wywierała swoistą presję na osobach, które zastanawiały się nad decyzją o zakupie mieszkania. Sprzyjały temu również dość dobra koniunktura gospodarcza na świecie i w kraju, a także szeroko dostępne kredyty hipoteczne.
Czy pomogą dopłaty Państwa do kredytów?
Drastyczny wzrost stóp procentowych w połączeniu z zaostrzonymi kryteriami sektora bankowego spowodował znaczny spadek liczby udzielanych kredytów. Obecnie – pomimo, że Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny zdecydowała się na pozostawienie stóp procentowych na niezmienionym poziomie – tylko nieliczni mają zdolność kredytową umożliwiającą zaciągnięcie zobowiązania kredytowego.
A podkreślić należy, że większość transakcji na rynku mieszkaniowym była finansowana ze środków kredytowych. Z ust rządu padła ważna deklaracja o nowym programie wsparcia kredytobiorców poprzez dopłaty ze strony Państwa do rat odsetkowych. Pytanie, czy rzeczywiście takie wsparcie przełoży się na większą liczbę udzielanych kredytów. Można mieć w tym zakresie poważne wątpliwości, bo w dalszym ciągu zdolność kredytową będę mieć tylko najlepiej zarabiający. Nie można również wykluczyć kryzysu gospodarczego, którego doświadczają już teraz przedstawiciele wielu branż (m.in. budownictwo, gastronomia czy transport), a to może przełożyć się na redukcję etatów i wzrost bezrobocia.
Skoro mamy kryzys na rynku mieszkaniowym, to czy ceną spadają?
Z powyższych względów rynek mieszkaniowy zarówno jeśli chodzi o mieszkania nowe, jak i mieszkania używane, przechodzi prawdziwy kryzys. Deweloperzy wstrzymują się z rozpoczęciem nowych inwestycji w oczekiwaniu na lepsze czasy. Liczba transakcji na rynku mieszkaniowym gwałtowanie i znacznie spadła. Sytuację może nieco ratować rynek najmu, który głównie z uwagi na wzrost liczby obcokrajowców – przybyłych przede wszystkim z terytorium Ukrainy – notuje dość dobre wyniki. Wpłynęło to również na podwyżki czynszów, ale i tutaj warto zastrzec, czy najemcy w dłuższej perspektywie będą w stanie sprostać zobowiązaniom finansowym (wszak rosną nie tylko czynsze, ale i opłaty związane z użytkowaniem mieszkań – energia elektryczna, gaz etc.)
O dziwo, pomimo wyraźnej stagnacji na rynku mieszkaniowym, ofertowe ceny mieszkań utrzymują się na stosunkowo wysokim poziomie. Nie widać w tym trendu rosnącego, ale nie można też mówić o wyraźnych obniżkach cen. Być może jest to próba sił pomiędzy kupującymi a sprzedającymi, choć uwarunkowana też czynnikami zewnętrznymi (kredyty). Ci ostatni liczą zapewne, że wcześniej czy później dojdzie do przełomu i wzrośnie nie tylko liczba zainteresowanych, ale przede wszystkim liczba kupujących posiadających możliwości kredytowe. Pytanie tylko jak długo sprzedający są w stanie wytrzymać i czy w związku z tym nie powtórzy się sytuacja na rynku mieszkaniowym, z jaką mieliśmy do czynienia po 2008 r., gdy ceny poszybowały w dół. Czas pokaże…
